Около 77% россиян заняты решением квартирного вопроса, но только 5% семей могут рассчитаться за квартиру наличными и 30% – позволить себе покупку жилья через систему ипотечного кредитования. Чтобы система жилищного кредитования заработала в полную силу, нужно принять пакет из 36 документов. Администрация президента настаивает на том, что это должно произойти до осени 2004 года. Но когда ипотечные кредиты станут доступны большинству, точно не знает никто.

ЧТО ТАКОЕ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

Допустим, российская семья может себе позволить оплатить 10% от стоимости квартиры за счёт своих средств. Если при этом ей предоставят ипотечный кредит на 15–20 лет, на погашение которого будет уходить не более 1500 рублей в месяц, значит, жилье в России стало доступным. Но до этого далеко. Сейчас самый дешёвый ипотечный кредит можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15% годовых в рублях. При таких условиях, по словам главы АИЖК Александра Семеняки, «ежемесячные расходы семьи на погашение кредита составляют 4 тысячи рублей при среднем доходе семьи 12 тысяч рублей, это вполне реально». Но и это нереально: средняя зарплата в России сейчас составляет 5600 рублей.

Чтобы жилье стало доступным, цены на него должны быть сопоставимы с себестоимостью строительства (в среднем по России себестоимость составляет 6 тыс. рублей за кв.м, в Москве – от $280 за кв.м. в панельном доме и около $350 в монолитном). А рыночная стоимость на сегодняшний день в 2-10 раз превышает себестоимость. Второй важный момент: ипотечные кредиты должны выдаваться по приемлемым ставкам. Сегодня они составляют 15%-18% в рублях и 13-15% годовых в валюте. В результате ежемесячные выплаты по кредиту московского заемщика составляют порядка $350-800.

«ПОЛИТИЧЕСКАЯ ВОЛЯ В НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ ТВЕРДАЯ»

Выступая на парламентских слушаниях в Госдуме, замруководителя администрации президента России и руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Игорь Шувалов заявил, что политическая воля по формированию рынка доступного жилья «в настоящий момент абсолютно твердая». Как сообщила член рабочей группы, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, уже подготовлено 36 законопроектов и 9 других нормативно-правовых актов.

КАКИХ ЗАКОНОВ НЕ ХВАТАЕТ

Часть законов призвана регулировать финансы. Это поправки в Налоговый кодекс:

о снижении размера госпошлины за нотариальное удостоверение договора, за госрегистрацию договора об ипотеке и за выдачу документа о регистрации. Сейчас за оформление ипотеки взимается несуразная сумма (от 0,5 до 1,5% от залоговой стоимости квартиры за нотариальное удостоверение договора, 2 МРОТ – на сегодня 200 рублей – за госрегистрацию договора об ипотеке и еще 2 МРОТ за выдачу документа о регистрации). С принятием поправок госпошлина за регистрацию ипотеки и регистрацию самого договора будет отменена. В ближайшее время должен быть введен налог на недвижимость, который заменит сразу два налога – на землю и на имущество.

По предложению Госстроя должны быть внесены изменения в статью 446 Гражданского кодекса, которая запрещает выселять граждан из квартиры. Неплатежеспособных заемщиков будут выселять из заложенной квартиры в другую, соответствующую социальным нормам (правда, таких квартир пока нет).

ЦЕНЫ ДОЛЖНЫ ПАДАТЬ

Сейчас рынок недвижимости разогрет чрезвычайно: в Москве квадратный метр дорожает на 2-4% в месяц, а спрос на первичном рынке превышает предложение. Застройщики продают квартиры по ценам, превышающим себестоимость строительства в несколько раз. По словам Косаревой, причина в том, что рынок монополизирован, а главный ресурс – земля – у муниципалитетов, которые контролируют доступ к строительству. «Для создания благоприятных условий строительства будут внесены поправки в Земельный и Градостроительный кодексы», – пообещала Косарева.

Но самыми приоритетными сейчас являются законы, обеспечивающие уменьшение процентной ставки по кредитам. Удешевлять стоимость кредитов, по мнению Косаревой, нужно за счет макроэкономических механизмов сдерживания инфляции и с помощью законов, минимизирующих риски в жилищном кредитовании.

ОТКУДА ВОЗЬМУТСЯ «ДЛИННЫЕ» ДЕНЬГИ

Закон «Об эмиссионных ипотечных бумагах» позволит банкам привлекать дополнительные деньги на ипотеку через выпуск специальных ипотечных облигаций, которые обеспечены кредитами. Только тогда, как считает Косарева, будут созданы условия для улучшения ситуации с жильем. Не надо будет стоять годами в очереди на бесплатное жилье или откладывать деньги на покупку квартиры всю жизнь, можно будет жить в квартире и расплачиваться за нее в течение 10-15 лет. «Можете себе представить, что произойдет с ВВП, если правильным образом структурировать систему финансирования, потребления и производства жилья», – сказал Игорь Шувалов. В ответ большинство присутствовавших на слушаниях депутатов пообещали к апрелю 2004 года внести в Госдуму блок ипотечных законопроектов. Если все законы будут приняты, в ближайшие пять лет ипотека может стать массовой.