Главные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - обеспечение гарантий прав собственности, соблюдение принципов законности в сфере имущественного оборота и, как следствие, возможность легкого совершения различного рода операций с недвижимостью. Первая задача сегодня в основном решена. По истечении 5 лет со дня принятия федерального закона о государственной регистрации можно с полным правом утверждать, что система сложилась и функционирует. Труднее со второй задачей - максимально облегчить гражданский оборот недвижимости, сократить по времени процесс сбора документов, необходимых для проведения регистрационных действий. По просьбе читателей редакция обратилась к председателю Саратовской областной регистрационной палаты Александру Николаевичу НАРЫКОВУ.
ОСЛОЖНА ЛИ ПРОЦЕДУРА РЕГИСТРАЦИИ?
Мы должны выбрать: регистрировать быстро или хорошо. Причём мировая практика показывает, что надёжная регистрация прав на недвижимость не бывает скорой, то есть этот процесс достаточно скрупулёзен и требует времени. Например, в Швеции, чья система регистрации считается одной из лучших в мире (мы во многом исходили из их опыта при построении собственной структуры), процесс регистрации длится два месяца. Один месяц отведён для кадастровой службы (осуществляется техническая и земельная инвентаризация) и ещё один - непосредственно для регистрации права. Мой вопрос о том, может ли кто-то зарегистрировать своё право быстрее, шведские коллеги просто не поняли.
Анализ статистики судебных споров с нашим участием показал, что за сутки нельзя достоверно проверить документы, и мы отказались от суточного срока регистрации. Сейчас минимальный срок неделя. Однако, опять же исходя из наших статистических выкладок, большинство людей и по времени, и по оплате устраивает двухнедельный срок. Думаю, это на сегодня вполне реальный и приемлемый срок регистрации, и при наличии всех необходимых документов зарегистрировать свои права несложно и по временным затратам не обременительно.
Проблема же заключается по большей части в том, что основное время занимает не процесс регистрации прав сам по себе, что является непосредственно прерогативой деятельности нашей регистрационной палаты, наибольшие сложности, а значит, и временные издержки, вызывает сбор документов от структур, тем или иным образом задействованных в процедуре регистрации - от жилищных организаций, БТИ, земельного комитета, часто - от органов опеки и попечительства, охраны памятников и других.
КАК УПРОСТИТЬ, УСКОРИТЬ СБОР ДОКУМЕНТОВ?
Разрешение сложившейся ситуации нам видится в реализации на практике принципа «одного окна». Он становится главным во взаимодействии государственных учреждений и граждан. Принцип состоит в том, что заявителю (в данном случае, на профессиональном языке регистраторов, человеку, пожелавшему зарегистрировать своё право и обратившемуся в регистрационную палату) достаточно обратиться только в одну инстанцию, которая уже сама при необходимости будет связываться с остальными ведомствами, запрашивая ту или иную необходимую информацию. Это удобно для людей как по временным, так и по материальным затратам.
К реализации части намеченного мы приступили ещё в 1998 году. Вместе с налоговыми органами был установлен такой порядок, по которому, после госрегистрации, заявителю не нужно лично идти в налоговую инспекцию и ставить на учёт свою недвижимость. О всех зарегистрированых объектах мы сами в десятидневный срок извещаем налоговые органы.
Аналогичное взаимодействие налаживается с органами технической инвентаризации. Задача в том, чтобы с 1 января следующего года как минимум в 8 городах и районах Саратовской области сократить личное общение владельцев недвижимости с органами БТИ. В Саратове подписан соответствующий договор, а в Энгельсе эксперимент уже начал отрабатываться на практике. Теперь там после проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждение самостоятельно информирует БТИ о новом собственнике.
ОЧЕВИДНО, НУЖЕН ЭЛЕКТРОННЫЙ ДОКУМЕНТООБОРОТ?
Да, необходимость в этом назрела достаточно давно. Если анализировать процесс регистрации, то его можно схематически рассмотреть на примере 3 вариантов:
1) в Америкe и ряде других зарубежных стран сбором документов и последующим взаимодействием с госучреждением занимаются адвокаты;
2) при существующем порядке граждане самостоятельно занимаются сбором документов по инстанциям, неся сопутствующие издержки;
3) максимальное упрощение связи между разными ведомствами с целью оперативного информационного обмена, при этом «исключение из него» граждан.
Мы считаем приоритетным последний вариант. Во многом исходя из этого, например, при размещении учреждений по госрегистрации (как центрального аппарата, так и в районах) старались изыскать возможность максимально приблизить их к БТИ, нотариальным конторам и т.п. Но это полумера. Далее либо следует набирать в штат курьеров для связи с ведомствами, либо организовать электронный документо-оборот. Понятно, что электронная связь дешевле. К тому же мы не можем индексировать плату за регистрацию с учётом зарплаты курьеров. Но самое главное - электронная связь мобильнее.
Отрадно, что основной «правовой тормоз» отпущен в этом году, после принятия закона об электронно-цифровой подписи. Без нормативной регламентации мы не могли принимать документы для регистрации в электронном виде и, допустим, при возникновении спорной ситуации предъявлять их в суд. В текущем году специалисты палаты должны в основном завершить разработку компьютерной программы для приёмо-передачи защищённых и достоверных документов по электронной почте. Это позволит значительно упростить и ускорить документооборот.
По нашим прогнозам, при успешной реализации на практике принципа «одного окна», включая электронный документооборот, через три года произойдёт двухкратное сокращение временных издержек заявителей и тридцатипроцентное - материальных.
ЕСТЬ ЛИ ПЕРСПЕКТИВЫ У РИЭЛТЕРСКИХ ФИРМ?
В других странах после подбора квартиры риэлтер завершает свою работу, и в дело вступают адвокаты сторон. В России сложилась своеобразная схема, как всегда, отличная от опыта других. Риэлтеры не только находят клиенту квартиру или покупателя на неё, но и обеспечивают заключение сделки и последующие действия.
Поэтому ответственность риэлтера за юридическую чистоту сделки у нас значительно выше. Проблема в том, что с февраля лицензирование риэлтерской деятельности отменено, так как вступил в силу новый закон «О лицензировании отдельных видов деятельности». С 1996 года Саратовский областной комитет по управлению имуществом выдал лицензии 508 фирмам. То есть была хоть какая-то система контроля за маклерами. Теперь посредничать при купле-продаже недвижимости может любая фирма или любой частный предприниматель, а наша палата лишена юридических оснований для надлежащей проверки добросовестности посредника.
Несмотря на это, будущее за теми риэлтерскими фирмами, которые заботятся о своей репутации. Отличить их можно. Как правило, «черные» маклеры не составляют договоров - все идет на устном соглашении. Определяющим является присутствие юриста, доскональная проверка правовой стороны сделки. Надёжная фирма не будет предлагать передать кому-то взятку или подобные сомнительные операции под предлогом «ускорить» или «сэкономить».
Всё это известно опытным людям, уже участвовавшим в сделках с недвижимостью. Однако в среднем в течение жизни человек меняет квартиру три раза, следовательно, среднее время между сделками составляет примерно двадцать лет. За это время нужен новый опыт, и лучше его приобретать, учась на чужих ошибках. Беседовал Игорь СУХАРЕВ
ПРИМЕЧАНИЕ
2. Плата взимается за регистрацию права на каждый объект недвижимости или долю в праве. 3. При регистрации права общей долевой собственности семьи плата взимается за регистрацию права за объект недвижимости с выдачей свидетельства каждому из долевых сособственников с взиманием платы в размере 0,5 МРОТ за свидетельство.
4. При регистрации права на жилые помещения в коммунальной квартире, принадлежащие одному собственнику, плата взимается за регистрацию права на один объект недвижимости. При этом свидетельства о регистрации выдаются на каждое изолированное помещение с взиманием платы в размере 0,25 МРОТ за каждое свидетельство.
5. В случае внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о зарегистрированном праве дополнительно взимается плата в размере 0,5 МРОТ за одно свидетельство.
10. В случаях регистрации сделки со смешанным субъектным составом (то есть когда сторонами являются физическое и юридическое лица) к оплате за государственную регистрацию сделки выставляется по 50 процентов от сумм, подлежащих оплате физическими и юридическими лицами в соответствии с настоящим приложением.
11. При выполнении регистрационных действий в срок менее 7 суток срок исчисляется в рабочих днях.
РАЗМЕРЫ ПЛАТЫ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (выдержки из Постановления губернатора Саратовской области от 5 ноября 2001 № 235 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области», относящиеся к физическим лицам)